湘南の海近物件は相続税評価額が高い？低い？
湘南の“海近”は憧れだけじゃない。相続税の現実とは？
海の見える暮らしに憧れて購入された湘南エリアの不動産。
しかし「相続」の場面では、その“海近”という魅力が必ずしもプラスになるとは限りません。
実は、相続税評価額（＝課税の基準となる土地・建物の評価）は、市場価格とは別のルールで決まるため、「海に近い＝高評価」にはならない場合も多いのです。
ここでは、湘南エリアの相続における「海近不動産の評価の仕組み」をわかりやすく整理します。
1. 相続税評価額とは？
相続税評価額は、主に「路線価」または「固定資産税評価額」をもとに算出されます。
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土地：国税庁が毎年公表する「路線価」（おおむね時価の80％前後）
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建物：市町村が決定する「固定資産税評価額」（時価の50〜70％程度）
つまり、実際の売買価格（市場価格）とは異なる基準で決まるため、
“人気の湘南物件”であっても、相続税評価が相対的に低めに出るケースもあるのです。
2. 湘南の「海近物件」が高く評価されないケース
湘南特有の要因として、海近物件は下記のような評価減要因を持つことがあります。
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海風・塩害リスク：金属や外壁の劣化が早い地域は、実勢価格も評価額も下がる傾向
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津波・液状化リスクエリア：国や自治体のハザードマップでリスク地域とされていると、地価公示・路線価が抑えられる
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再建築制限・道路条件：古くからの漁村地帯や狭小道路に面する土地は建築制限があり、評価が低めに
そのため、“景観価値は高いが、評価額は思ったより低い”というケースが湘南ではしばしば見られます。
3. 逆に評価が上がる「海近物件」もある
一方で、以下のような条件を備えた物件は、相続税評価が上がる（＝税額が高くなる）こともあります。
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整備済みの海沿い区画（例：七里ガ浜・葉山堀内など）
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前面道路の路線価が高い幹線沿い
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別荘地としてのブランド価値が定着しているエリア
これらの地域では、国税庁が定める路線価自体が高く設定されるため、
同じ面積の土地でも「相続税評価額」がぐっと上がることがあります。
4. 評価の実態をAIで確認する方法
近年では、AIによる相続税評価シミュレーターやAI査定ツールを活用することで、
湘南エリアの物件について「路線価ベース評価」と「市場価格ベース評価」を比較できるようになっています。
たとえば、
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Google Map上で位置を指定 → 自動で路線価を読み取り
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建物築年数を入力 → 自動減価計算
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将来の市場変動リスクを予測
といった機能を組み合わせることで、専門家に相談する前に「概算の評価額」を把握できます。
相続税対策を検討する際にも非常に有効です。
5. まとめ：海近＝高額とは限らない。AI活用で冷静な判断を
湘南の海近物件は、感情的には「高価値」に見えますが、
税務上の評価は必ずしもそれに比例しません。
「海沿いで人気だから相続税も高いだろう」と思い込まず、
路線価ベースの評価をAIで確認し、適正な相続対策を立てることが大切です。
湘南エリアの土地・建物は、
「市場価値（実勢価格）」と「税務評価（相続税評価額）」が大きく乖離することが多い地域。
だからこそ、AI×専門家のダブル診断がこれからのスタンダードになるでしょう。
